10 Etapes pour acheter un bien immobilier

Cool ! Vous avez décidé d’acquérir votre future maison, vous en avez marre de payer un loyer à perte et trop cher, vous avez une situation stable en couple, vous savez où vous voulez poser vos valises… Ca c’est fait mais vous vous posez beaucoup de questions, comment trouver la maison de vos rêves ? comment la financer ? quel va être le remboursement mensuel ? Quelles démarches effectuées ? Enfin beaucoup de questions … et bien suivez les conseils que nous allons vous prodiguer pour réussir l’achat de votre vie.

1er -  Déterminer votre budget

Deux possibilités pour vous aller voir votre banquier et faites lui faire une simulation en fonction de votre situation pour savoir combien vous pouvez rembourser mensuellement en fonction du taux d’endettement qui ne doit pas dépasser les  33%. Il va pouvoir vous donner le montant total de votre enveloppe, à savoir qu’il ne faut pas oublier les frais de notaire qui sont d’environ 8%. Si vous avez un peu d’économie, des livrets A, PEL, etc… ils vous permettront de régler ces frais de notaires.  Un conseil pour être passer par là aussi, si vous avez des petits crédits à la consommation ou crédit voiture essayez de les solder et évitez d’avoir des découverts sur au moins les trois derniers relevés, ce sont des points positifs pour l’obtention de votre prêt. Si vous ne souhaitez pas continuer avec votre banque alors vous pouvez prendre un courtier qui lui est spécialisé et vous trouvera le meilleur taux du moment et surtout l’assurance la moins chère, Personnellement mon courtier a monté mon dossier en 5 jours (simulation) sans me déplacer, il m’a fait une liste de documents à joindre par mail et le tour est joué.  Ensuite avant d’aller plus loin demandez un accord de principe, cela favorisera le choix du vendeur beaucoup plus vite !!!

2ème - Maintenant il faut étudier le marché

Vous savez et connaissez votre budget alors regardez ce que vous pourrez acquérir ! Un conseil ne vous attachez pas trop au prix du m² (sauf pour les très grandes villes) cela n'est une référence, en plus si vous achetez une maison déjà construite car il y aura certainement des travaux ! Le première chose qu’il faut privilégier est l’environnement. Pour ce qui est du prix vendeur (on y reviendra), il faut penser aux honoraires d’agence avec une moyenne ttc de 6% et surtout ne pas oublier les frais de notaires de l’ordre de 8%, 

Cette consultation vous donnera  un aperçu des maisons à vendre sur votre secteur, surtout celles qui semblent vous correspondre et voir si des nouveaux biens sont mis en ligne régulièrement. Ne soyez pas pressé, ciblez votre choix …

3ème - Ensuite déterminer vos critères

Maintenant que vous avez fait le tour du marché potentiel, vous allez affiner votre recherche et c’est là qu’il ne faut pas se tromper. Quand vous allez acheter, pensez à la revente , nombre de gens n’y ont pas pensé et ont revendu leur maison à perte suite à un impondérable.
Déterminez l’emplacement géographique, surface du terrain, clos ou non, surface de la maison , plein pied,  nombre de chambres, luminosité, garage(s), annexe(s), espace extérieur, mitoyenneté, transport... La liste n’est pas exhaustive. Surtout faite la liste de ce que vous ne voulez pas par exemple «  Proche d’un cimetière, proche d’une route, dans un lotissement, bruyant, de pylônes électriques …
Après un bien qui devrait vous convenir à 100% ! C’est pratiquement impossible, il faudra certainement faire des concessions.
Certains vous conseillerons, si votre budget est ric rac de prendre une maison avec travaux… attention cela se calcule car le taux du crédit immobilier est situé aujourd’hui entre 1 et 1,2% (avec une bonne négo) alors que le crédit travaux est de 5% environ hors assurance pour un montant par exemple de 30000€ sur 96 mois !!!
C’est bon vous avez listé vos critères, allons à l’étape suivante …

4ème - Vous recherchez votre bien

Vous connaissez votre budget, vous avez déterminé vos critères maintenant il faut éplucher à la loupe les annonces pro et celles des particuliers. Allez sur les différents sites et abonnez-vous, créez des alertes afin d’être informé en premier des nouveautés,
Un choix important, particulier ou professionnel ? Ne pensez surtout pas faire une meilleure affaire en passant par un particulier tout au contraire et par expérience « un particulier m’a dit un jour mettre sa maison au même prix que l’agent comme cela il touchera plus » Les particuliers ne font pas ou peu d’expertise de leur maison, de ce fait encore par expérience « un couple veut partir du Pays Basque pour le Var et il a besoin d’une certaine somme pour acheter  alors il a estimé sa maison en fonction de son choix à savoir  550 000€ , pour une bergerie rénovée de 135m² avec 150m² de terrain exploitable, sans garage en montagne, accès compliqué … » Du grand n’importe quoi mais le proprio a vendu et tant mieux pour lui sauf pour l’acheteur !!! Après il y a les pros mais tous ne sont pas sérieux et certains surestiment les biens sous prétexte de pandémie (vois mon article à ce sujet) Je cherche aussi actuellement à acheter une maison, certains agents ne me rappellent jamais où alors on me fait visiter n’importe quoi car les articles et les photos ne coïncident pas !  Exemple : une maison mis en vente dans le Béarn , quatre agences, trois prix différents, surfaces totales différentes et nombre de chambres aussi ??? Qui dit la vérité ???
Alors méfiance il y a , à boire et à manger… Il y a une solution facile pas plus couteuse et beaucoup plus sérieuse c’est le mandat de recherche (on en parlera dans un autre article).
Un conseil, si vous achetez une maison et que vous rajoutez le montant des travaux et qu’au total la maison revient plus chère qu’une maison neuve alors pourquoi ne pas y penser. Perso j’ai rénové une maison , j’ai fait beaucoup de travaux, je l’ai vendu mais à perte de 100 000€ , alors ??? Allez voir un architecte ou un maître d’œuvre et faites une étude. Privilégiez les groupements d’artisans locaux !

5ème – Il va falloir visiter et découvrir le bien

Un conseil très important afin de ne pas vous décourager et réussir votre visite. Je suis dans le même cas que vous quand je rédige cet article car je cherche une maison… Quand vous avez trouvé le secteur, allez sur internet chercher des informations sur le village et son environnement car certes vous achèterez un bien immobilier mais aussi l’environnement. Examinez bien les photos car beaucoup d’annonces sont trompeuses, les textes également et les renseignements techniques quand il y en a. Que les particuliers ne savent pas le faire soit ! mais je trouve cela déplorable de la part des professionnels !!!Car notre travail est d’informer , de conseiller et de vendre !
Avant le rendez-vous, posez par téléphones toutes les questions nécessaires avant votre visite et votre achat, Listez les questions pour être sur de ne pas en oublier ( La surface habitable et celle des dépendances, nombre de chambres ? Voisins ? Garage ? Surface du terrain ? Proximité d’une route ou d’une voie ferrée ? Proximité de zones commerciales, de pylône électrique ? Demandez si il y a des travaux importants ou pas et l’enveloppe à prévoir ? Internet ? ….. Liste non exhaustive !
Essayez de savoir pourquoi les propriétaires vendent et le nombre de visite ? Conseil très important « quand le prix vous semble bas alors il y a un loup ! » Je me suis fait piéger en tant que pro mais aussi en tant qu’acheteur …
Si tout vous semble correct alors prenez rendez-vous, Le jour J,  arrivez en avance afin d’examiner l’environnement ! Cela m’est arrivé et de ce fait  j’ai dit au vendeur  "de ne pas perdre son temps car l’environnement ne me correspondait pas mais surtout n’était pas celui que l’on m’avait indiqué ! " Une fois à l’intérieur de la maison, passez la au peigne fin car c’est un achat pour la vie et il vaudrait mieux éviter des surprises, demandez l’autorisation de prendre des photos voir aussi de filmer pour la montrer à un tiers ! Vous avez un coup de cœur alors demandez quelques jours de réflexion et surtout une contre visite à un autre moment de la journée.

Côté France Immobilier vous donne la possibilité d’avoir le plan cadastral et même l’adresse afin que vous puissiez géolocaliser ce bien sur Géoportail par exemple !

6ème - Maintenant c’est l’Offre d’Achat

C’est bon vous avez décidé conjointement d’acquérir ce bien immobilier , il faut donc faire une offre d’achat de préférence par écrit car cette offre engagera aussi le vendeur !
Pour être valable cette offre doit mentionner le bien concerné, l’adresse, le prix proposé, éventuellement le numéro de mandat , la date, la durée de validité qui est en général de 10 jours.
Vous pouvez indiquer des conditions suspensives comme l’obtention du prêt (on y reviendra dans un autre article) , une seconde visite avec un pro pour l’évaluation des travaux. Précisez si l’achat se fait comptant.
C’est dans cette offre que vous proposez un prix qui peu faire l’objet d’une contre proposition du vendeur si celle-ci  est trop basse. Vous pouvez l’acheter au prix. Le fait de négocier peut laisser le choix au vendeur d’attendre quelques jours pour les autres visites car si quelqu’un fait une offre au prix il deviendra prioritaire. J’ai vu une dame qui a fait le déplacement de Paris perdre l’achat d’une ferme pour 5 000€ ! Le Top du top c’est une offre sans condition au prix et sans crédit !

Modèle d’offre d’achat

Plus de détails et d’infos sur l’offre d’achat 

 

7ème – L’heure du Compromis

Votre offre d’achat signée du vendeur vous pouvez envisager la signature d’un compromis de vente ou une promesse de vente.
Il est fortement recommandé de faire appel à un notaire pour ne pas se tromper. En effet, pour être valide, la signature du compromis ou de la promesse de vente doit s’accompagner :  de la remise de documents officiels ; du versement d’une somme pouvant aller jusqu’à 10 % de la valeur du bien.
Cette précaution ne vous coûte rien : elle est comprise dans les frais de notaire ou les honoraires de l’agence. Plus rapide, c’est souvent cette deuxième option qui est choisie par les deux parties.
Dès que le compromis de vente est signé, vous disposez d’un délai de rétractation pour annuler la transaction sans conséquences juridiques ou financières. Passé ces dix jours, renoncer à l’achat vous fera perdre les sommes versées au propriétaire, sauf si vous avez fait figurer dans l’avant-contrat des clauses suspensives qui vous l’y autorisent.
Certaines agences s’occupent du compromis de vente en sous seing privé franchement à chacun son métier, un notaire est un officier public et ministériel chargé de l'élaboration, de l'authentification et de la conservation d'actes juridiques ayant une force juridique particulière. Un agent immobilier NON !
Votre compromis peut-être signé dans les 15 jours qui suivent l’offre d’achat si votre conseiller en immobilier est réactif ainsi que le notaire. Un compromis de vente ou une promesse de vente, la différence ! CLIQUEZ pour le savoir …

 

8ème Maintenant il faut choisir votre notaire

Le notaire est  le professionnel qui accomplit les actes officiels, mais c’est aussi la personne ressource vers qui vous tourner quand vous avez des questions.
Si vous avez déjà eu affaire à un notaire en qui vous avez confiance, n’hésitez pas à le solliciter, même s’il n’est pas sur place. Aujourd’hui, il est possible de signer les actes à distance grâce à la signature électronique et même par procuration pour ceux qui ne sont pas équipés. (sauf en cas de prêt)
Si vous avez votre notaire et le vendeur le sien, ce n’est pas un problème ils se partageront les émoluments et cela ne vous coûtera rien de plus. Par contre il faut savoir que cela peut-être un peu plus lent car pour faire matcher les emplois du temps des notaires ce n’est pas évident. De plus les notaires échangent entre eux et vous n’avez pas de contact avec l’autre notaire. Par expérience il est préférable de prendre le notaire du vendeur car il a déjà tout les éléments. De plus si vous êtes pressés alors prenez celui qui sera le plus réactif, personnellement je travaille souvent avec le même cabinet car il sont dynamiques, efficaces et réactifs, 15 jours maxi pour un compromis et deux mois (si tout va bien) pour la signature de vente de l’acte authentique.
Sinon il n’y a en la matière aucune obligation.

9ème Obtenir votre sézame  « le prêt « 

Dans ce domaine vous aurez plein de conseils. Par expérience déjà de toute façon avant d’acquérir un bien il vaut mieux avoir un accord de principe de la banque, vous allez gagner et faire gagner du temps à tout le monde.
Adressez-vous en premier à votre banque si vous êtes bien avec eux.  Eviter d’avoir des relevés de banque négatifs au moins pour les trois mois. Si vous avez des crédits à la consommation ou autres, purgez les si vous pouvez votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 33%.
Si vous ne souhaitez pas passer par votre banque vous pouvez faire appel à un courtier. Attention tous ne sont pas aussi efficace « j’en ai fait les frais »  Actuellement je travaille avec un cabinet de courtage très dynamique et réactif, en 5 jours ils ont donné une réponse à mes clients. De plus le courtier cherche le meilleurs taux, bien sur qu’il aura une commission sur son travail et c’est normal !
Plusieurs points qu’i faut savoir, le taux, les assurances, la durée, le montant de la mensualité et les conditions : remboursement par anticipation, possibilité de moduler les échéances ou de les reporter si besoin …
Pour les assurances faites jouer la concurrence ! Vous n’êtes pas obligés de la prendre à votre banque, la différence peut être du simple au double alors méfiance.
Une fois l’offre  de prêt reçue, vous devrez patienter 10 jours avant de l’accepter. Le onzième jour, vous pouvez la renvoyer signée à la banque

10ème Le Jour J « L’acte authentique »

Et voilà après le parcours du combattant, la récompense, la signature de l’acte authentique qui se fait devant un notaire et c’est préférable en présence de l’acheteur et du vendeur. Elle intervient maxi trois mois après la signature du compromis. Quand l’acquéreur paie comptant, cette attente est réduite à deux mois. Certains Notaires sont très efficaces si les document sont joints en temps et en heure, et si il y a un prêt mais que le dossier était préparé en amont alors on peut être dans des délais de deux mois.
Quelques jours avant la date retenue pour la signature, la banque transfère les fonds vers le compte du notaire. Il les reverse ensuite au propriétaire.
Pendant le rendez-vous, le notaire procède à la lecture de l’acte de vente, examine les diagnostics, les servitudes et  répond aux questions de ses clients. Une fois l’acte signé, le vendeur vous remet les clés et le notaire vous donne une attestation de propriété, dans l’attente de l’enregistrement de l’acte authentique. Vous voilà désormais propriétaire !